Immobilie verrenten, Leibrente

Eine Immobilienrente ist eine Rente, die bis zu einem bestimmten Ereignis - üblicherweise bis zum Tod des Empfängers - gezahlt wird. Ein Anwendungsfall für die Immobilienrente ist der Verkauf eines Hauses und ein verbleibendes Wohnrecht (Nießbrauch). Der Kaufpreis wird bei der Vereinbarung einer Leibrente nicht vollständig, sondern nur teilweise bezahlt. Der Käufer verpflichtet sich dann gegenüber dem Verkäufer den Rest als monatliche Leibrente bis zum Tod des Verkäufers zu zahlen.
Leibrente-Rechner
Ihre Angaben
AlterGeschlecht

Immobilienwert
Zinsfuß

Ortsübliche Kaltmiete
Weitere Kosten
Einmalzahlung
Ihr Ergebnis
Monatliche Leibrente

Statistische (Rest)Lebenserwartung

Grundsätzliches

Für den Verkäufer ist vorteilhaft, daß er für den Rest seines Lebens neben der Rente ein weiteres sicheres Einkommen hat. Für den Käufer besteht die Hoffnung, dass der Verkäufer unerwartet früh stirbt und so die Leibrente vorzeitig endet. Man spricht in einem solchen Fall von einem versicherungsmathematischen Gewinn. Falls keine Anpassung an die Inflationsrate vorgesehen ist, kann der Käufer außerdem darauf hoffen, daß seine Einkünfte steigen, aber der Wert der Leibrente durch die Inflation sinkt.

Dieser Rechner soll Sie bei der Kalkulation unterstützen, wenn Sie Ihre Immobilie privat anbieten oder privat eine Immobilie auf Leibrente erwerben wollen. Die statistische Lebenserwartung und die Berücksichtigung der Inflationsrate (Barwert) sind dabei die entscheidenden Größen.

Berechnung

Kalkulationsgrundlage von Leibrenten sind Versicherungsbarwerte, die aus den Basisdaten zur Sterblichkeit der Bevölkerung erstellt werden. Eine Leibrentenberechnung für Ehepartner mit unterschiedlichem Alter ist sehr komplex und wird hier nicht dargestellt.
Die Berechnung für einen Leibrentenempfänger gibt Ihnen einen ersten Überblick.
Basis der Berechnung sind die Versicherungsbarwerte für Leibrenten 2018/2020 (Destatis).
Die verbleibende, durchschnittliche Lebenserwartungen wird für jedes Alter ermittelt und im Rechner ausgewiesen.
Im Grunde ist die Berechnung einfach. Die Immobilie hat einen Wert und Sie haben eine kalkulatorische Restlebenszeit. Der Immobilienwert abzüglich des Wohnwerts (Wohnwert summiert) dividiert durch die Restlebenszeit (Monate) ergibt im einfachsten Fall den monatlichen Rentenbetrag. Eine Einmalzahlung wird natürlich vom Immobilienwert abgezogen und reduziert die Rente.

Auf diese einfache Variante sollten Sie sich nicht einlassen. Der Zinsfuß ist faktisch ein Korrekturfaktor für die Inflation und erhöht Ihre monatliche Leibrente. Ein Wert von 2% ist aktuell angemessen!

Wohnwert
Der Mietwert der Immobilie wird mit dem örtlichen Mietenspiegel ermittelt. Kaltmiete pro Quadatmeter multipliziert mit der Wohnfläche ergibt dem Mietwert. Eventuelle weitere Kosten werden dem Mietwert zugeschlagen und ergeben in der Summe den Wohnwert.

Monatliche Immobilienrente (Leibrente)
Der Kapitalwert (abhängig vom Zinsfuß) ist die Basis für die Ermittlung des monatlichen Rentenbetrags. Nach Abzug des Wohnwerts verbleibt die Leibrente.

Rente = Kaufpreis / Barwert / 12

Varianten der Immobilienrente (Leibrente)

Eine Leibrente wird normalerweise auf Lebenszeit abgeschlossen. Unter Umständen kann eine unerwartet hohe Lebenszeit die Kalkulation der Käufers zunichte machen. Für eine bessere Kalkulation gibt es Varianten der Leibrente.
Eine Mindestzeitrente wird zwar auf Lebenszeit ausgezahlt, mindestens aber für den vertraglichen Zeitraum. Bei dieser Form profitieren gegebenenfalls die Hinterbliebenen. Analog dazu gibt es auch die Höchstzeitrente, die bei vorzeitigem Ableben endet, aber nur maximal in einem definierten Zeitraum gezahlt wird.

Anbieter von Leibrenten, praktischer Hinweis

Sie wollen sich informieren? Wenn Sie im Internet nach "Leibrentenrechner" suchen, finden Sie, bis auf wenige Ausnahmen, viele Anbieter, die ihren Webauftritt mit Bildern fröhlicher Pensionäre und sympathischen "Verkäufern" schmücken, aber einen Rechner werden Sie nicht finden! Stattdessen müssen Sie Ihre Daten eingeben und erhalten dann per Mail ein Angebot. Vermutlich werden Sie negativ überrascht ein!
Meine Meinung: wer sich für eine eventuelle Leibrente interessiert, sollte vorab schon wissen, was er schätzungsweise zu erwarten hat. Erst dann kann er Angebote vergleichen.

Der Leibrentenanbieter Jubilio aus Bremen zeigt auf seiner Webseite Beispielrechnungen, die sich mit meinen Berechnungen (2% Zinsfuß als Inflationsausgleich) decken.
Vor einer Kontaktaufnahme berechnen Sie mit Ihren Daten und meinem Rechner Ihre Leibrente näherungsweise. Die Auswirkungen von Einmalzahlungen und Wohnwert auf die Rentenhöhe sind sofort zu sehen. Ist das Ergebnis akzeptabel?
Vergleichen Sie dann das Ergebnis mit dem Angebot des Anbieters! Angebote mit einem Zinsfuß unter 2% sollten Sie ignorieren!
Im §14 BewG (Bewertungsgesetz) ist für den Leibrentenbarwert ein Zinsfuß (Zinssatz) von 5,5% vorgesehen. Anbieter werden vermutlich mit einem kleineren Zinssatz kalkulieren um die Rendite zu erhöhen und damit ihre Leibrente verringern. Verhandeln Sie mit Nachdruck!

Vorauf Sie achten sollten

  • Leibrentenvertrag notariell beurkunden (Rentengarantiezeit)
  • Beleihungswert zur Sicherung der Rentenzahlungen ins Grundbuch eintragen lassen
  • Lebenslanges Wohnrecht an erster Stelle ins Grundbuch eintragen lassen
  • Klären Sie vertraglich die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie
  • Vertragliche Absicherung für den Fall ausbleibender Rentenzahlungen

Leibrente und Steuern

Bei einer Leibrente muss nur der Ertragsanteil versteuert werden. Dieser ist vom Alter bei Beginn der Leibrente abhängig. Der Ertragsanteil wird dem Einkommen zugeschlagen und ist natürlich nur steuerbar, wenn das Gesamteinkommen entsprechend hoch ist.

Alter 65-66 Jahre: 18%
Alter 67 Jahre: 17%
Alter 68 Jahre: 16%
Alter 69-70 Jahre: 15%
Alter 71 Jahre: 14%
Alter 72-73 Jahre: 13%
Alter 74 Jahre: 12%
Alter 75 Jahre: 11%
Alter 76-77 Jahre: 10%
Alter 78-79 Jahre: 9%
Alter 80 Jahre: 8%
Alter 81-82 Jahre: 7%
Alter 83-84 Jahre: 6%
Alter 85 Jahre: 5%

Alternativen

Eventuell ist der Verkauf Ihrer Immobilie zu einem guten Preis und der Erwerb oder die Mietung einer neuen, kleineren Wohnung eine bessere Lösung. Der Differenzbetrag aus Verkaufserlös und den Kosten des neuen Objekts kann als Zusatzrente genutzt werden.

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